Correspondências judiciais

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Funcionário de condomínios pode recusar o recebimento de cartas de citação

Em vigor desde março de 2016, o novo Código de Processo Civil pretendeu agilizar as decisões judiciais. Além das cobranças dos inadimplentes nos condomínios se tornarem mais ágeis, o novo CPC também trouxe outra novidade para o setor de condomínios que diz respeito à entrega das cartas de citação judicial. Antes, os documentos só eram entregues aos destinatários e agora podem ser recebidas pelo porteiro ou até mesmo o zelador.

Segundo o advogado Alberto Luís Calgaro, a carta ou mandado de citação é o documento onde constam as informações sobre o processo e a advertência sobre o prazo que o réu terá para apresentar sua defesa. “Cada vez que uma pessoa propõe uma ação judicial, o réu é chamado no processo para apresentar sua defesa e o documento através do qual ocorre esse chamado é o mandado de citação”, explica o advogado.

Alberto explica que o antigo Código de Processo Civil (CPC) era omisso em relação à citação feita em condomínios. “Só se considerava válida a citação de pessoa física feita pelo correio quando o aviso de recebimento era assinado pessoalmente por ela”, esclarece.

Porém, o novo CPC inovou ao dispor no texto que “nos condomínios, edifícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente”.

Recusa

O advogado ressalta ainda que, conforme previsto no texto do código, se o funcionário souber que o condômino está ausente, ou tiver qualquer receio de que o morador se negará a receber a correspondência, poderá recusar o recebimento ao funcionário do correio. “A recusa não terá nenhuma implicação para o funcionário, pelo contrário, poderá sim surgir um problema se o funcionário receber e não entregar a carta, em tempo razoável, ao condômino”, ilustra.

Alberto explica que, o mandado de citação confere um prazo ao réu, no qual ele deverá apresentar sua defesa, sob pena de, não o fazendo, serem considerados verdadeiros todos os fatos alegados pelo autor na ação. “Se o funcionário receber a correspondência e não entregar ao morador, é provável que o prazo de defesa se esgote e o morador seja julgado à revelia, podendo sofrer uma condenação sem ter exercido seu direito de defesa. Neste caso, o morador que se sentir prejudicado poderá propor uma ação de indenização contra o funcionário e, também, contra o condomínio, pelo prejuízo que teve ao não poder se defender e por não ter recebido a correspondência da justiça”, ressalta.

Regras para recebimento

A orientação do especialista é que não sejam recebidas pelos funcionários de condomínio as cartas de citação de processo judicial em nome de moradores. Isto porque os condomínios não estão preparados para esta responsabilidade, havendo sério risco caso o funcionário receba a carta e não consiga entregar ao morador. “Tal recusa em nada prejudica o processo, pois a citação que não pode ser realizada por correio, será feita posteriormente por oficial de justiça, que mediante identificação, deverá ter acesso liberado ao edifício para realizar a citação pessoal do morador”, completa.

Para que o condomínio possa receber as cartas de citação judicial, o advogado sugere que seja feita uma Assembleia Geral para discussão do assunto e eventual alteração da Convenção, na qual sejam incluídas regras para o recebimento e repasse deste tipo de correspondência, isentando o condomínio de responsabilidade caso cumpridas todas as regras.

Como exemplo de regras, Alberto sugere ainda a criação de um livro de protocolo na portaria, com o registro das correspondências recebidas, bem como a data de entrega ao condômino mediante assinatura no livro de protocolo, para comprovar que o porteiro entregou a carta.

Imagem: Freepik

Fonte: Condomínio SC

Vai sair de férias? Tome alguns cuidados com a segurança da sua unidade

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Adotar medidas que assegurem a proteção da comunidade condominial e patrimonial, ou seja, a segurança das pessoas e dos bens, é de fundamental importância. Reforçar a segurança previne ameaças ao condomínio e a quem mora ou trabalha nele. Por isso, antes de sair de férias, confira as sugestões a seguir:

  1. Precauções básicas

Algumas práticas podem ser executadas pelos moradores que pretendem sair de viagem, deixando suas unidades vazias. O objetivo, nesse caso, é não dar indicativos de que todos viajaram e sua casa está sem ninguém. Suspender a entrega dos jornais diários e revistas para não gerar acúmulo de correspondências; e não fornecer informações sobre a data e horário do seu retorno aos funcionários ou pessoas desconhecidas, sendo discreto e não contando para todos sobre a viagem de férias; são exemplos dessas práticas. 

  1. Comunique a viagem para alguém de confiança

Evite deixar as chaves da sua unidade com terceiros, a menos que sejam pessoas de extrema confiança. Confiança também é importante na escolha de um vizinho para informar sobre sua ausência, ele poderá ficar atento a possíveis movimentações estranhas próximas a sua unidade e informar à administração caso necessário. 

  1. Controle dos veículos

O condomínio pode solicitar que, antes da viagem, os moradores colaborem com um cadastro de veículos. De posse das informações sobre os veículos que ficarão no prédio e os que serão usados nas viagens de férias, a administração pode ter maior controle sobre a garagem e identificar movimentações suspeitas no local. 

  1. Atualização cadastral

Manter atualizados os dados de contato do morador é uma prática válida quando se trata de proteção condominial, afinal, isso facilita a comunicação em caso de imprevistos nas unidades vazias. Também é importante atualizar o cadastro de visitantes autorizados na ausência do morador e lembrá-los de verificar se os registros de gás e água estão corretamente fechados, evitando incidentes.

  1. Equipamentos de segurança

Investir em equipamentos de segurança é um inibidor eficiente da criminalidade. Cerca elétrica, câmeras de segurança, portão eletrônico, alarmes e sensores estão entre as opções encontradas no mercado. 

Imagem: Freepik

Fonte: Redação ASP Newpred

Condomínios devem planejar orçamento 2023

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O fim do ano para muitos é o período em que a preocupação é apenas tirar férias e se divertir. Já para o síndico, quando o novo ano se aproxima é hora de sentar com calma e planejar com muita atenção o orçamento para 2023. A ideia é estabilizar a taxa condominial o máximo possível, garantindo o melhor para o condomínio e seus moradores; e afastando o fantasma da inadimplência. 

Planejar com eficiência o orçamento do condomínio para o ano que vai começar é indispensável para arcar com a renovação de contratos, reajustes de impostos e taxas, aumentos de remunerações e outras alterações, mantendo o equilíbrio financeiro do empreendimento. Esse orçamento geralmente é apresentado em assembleia ordinária realizada no início do ano e votado pelos moradores. 

Cortar gastos e economizar são regras básicas na montagem desse planejamento financeiro. Além disso, alguns pontos devem ser considerados nesse momento, como:

Folha de pagamento: Uma dos maiores gastos do condomínio é com a sua folha de pagamento, responsável por cerca de 50% do total das despesas mensais do empreendimento. Os benefícios trabalhistas e os impostos com a contratação de funcionários tornam esse quesito mais caro. Férias, pagamento de 13º salário, dissídio dos funcionários e encargos não podem ficar de fora das contas para o ano que vem. Escalas bem feitas e horários ajustados evitam acréscimos para o condomínio com horas extras realizadas pelos funcionários. 

Gastos do ano anterior: Um levantamento das despesas do condomínio, do ano anterior, com manutenção e conservação das áreas comuns e equipamentos, e também com funcionários, facilita para que não seja esquecido nenhum item dos gastos na planilha atual e permite uma projeção mais próxima dos gastos reais para o ano seguinte. 

Reajustes: Para que a projeção de orçamento para 2023, baseada no ano anterior, seja próxima da realidade, ela deve ser feita analisando os reajustes das empresas e prestadores de serviço, das concessionárias e inflação, entre outros aumentos que devem ser pagos pelo condomínio. 

Essa previsão de orçamento deve ser feita com uma folga para possíveis aumentos, como nos índices de inadimplência ou outros imprevistos; e incluir ainda obras e investimentos que a gestão pretende realizar durante o ano no condomínio. 

O planejamento orçamentário é uma importante ferramenta a ser seguida, principalmente considerando a prestação de contas do síndico no ano seguinte. Não seguir a previsão pode resultar em consequências graves ao gestor, como ter suas contas reprovadas, ter que prestar contas em juízo e até responder civil e criminalmente. 

Porém, vale lembrar que imprevistos existem e é possível que alguns gastos não tenham sido colocados na previsão. Nesse caso, pode ser feito um remanejamento de verba, com observação no balancete e informando ao Conselho Fiscal; usar o fundo de reserva com autorização do Conselho Fiscal ou convocar uma assembleia com fins específicos para o ajuste da taxa condominial. Assim, o síndico deve sempre cumprir as determinações estabelecidas em assembleias, nas leis do condomínio e na legislação vigente. 

Imagem: Freepik

Fonte: Redação ASP Newpred

Gerador: item soluciona imprevistos em condomínios

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Choveu ou ventou mais forte e, advinha? Logo a energia vai embora. Essa é uma situação cada vez mais frequente que afeta, tanto os grandes centros, quanto as cidades menores de todo o país. Com uma rede elétrica cheia de falhas de planejamento e manutenção, quem sofre com a oscilação constante de luz é o consumidor, que, além de ficar no escuro, ainda corre o risco de ter aparelhos eletrônicos e eletrodomésticos danificados; sem contar nos perigos de insegurança ocasionados por ruas e locais (parques, quadras, etc.) sem a iluminação necessária para garantir a proteção dos usuários. 

A falta de energia em condomínios também traz problemas graves para seus moradores. Para quem mora em andares mais altos, a dificuldade é ainda maior quando o prédio está sem luz, já que os elevadores param de funcionar. Se considerados ainda os idosos e pessoas com mobilidade reduzida que terão grandes contratempos ao ter que usar escadas para acessar suas unidades, a instalação de grupos geradores passa de um simples luxo, como pode ser considerado por alguns, a uma necessidade indispensável. 

Além do obstáculo de locomoção, a ausência de energia elétrica em condomínios impacta diretamente na segurança dos condôminos. Portões automáticos, luzes da área comum, interfones e travas elétricas, por exemplo, que reforçam proteção da comunidade condominial, deixam de funcionar em sua total eficácia durante a queda de energia; deixando todos mais vulneráveis à ação de criminosos. 

Apesar de ser um investimento alto para muitos empreendimentos, o gerador é um equipamento de extrema utilidade e que valoriza o patrimônio. Assim, por se tratar de uma obra útil ao condomínio, é necessária a aprovação de maioria de todos os condôminos, que é de 50% mais um. 

Mediante aprovação em assembleia, é preciso que haja um estudo de viabilidade técnica do equipamento, que deve ser realizado por um engenheiro. Esse profissional deve indicar qual o modelo de gerador adequado para as necessidades do condomínio contratante, considerando aspectos como potência, nível de ruído e dimensões. 

A empresa contratada deve cumprir uma série de regras, prevista pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), para a instalação do gerador com segurança. Assim como o local escolhido para instalação do equipamento que deve ponderar questões como espaço, localização, barulho, segurança e poluição emitida. 
Os custos com esse equipamento para o condomínio variam de acordo com a marca e o modelo, chegando a valer, em média, de R$ 40mil a R$ 60 mil, se tiver 60 KVA, for carenado e com isolamento acústico. Há também custos com o cabeamento, que pode chegar a mais de um terço do preço do produto e ainda com manutenção mensal e anual.

Imagem: Freepik

Fonte: Redação ASP Newpred

7 dicas valiosas para quem é síndico

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Tornou-se corriqueiro comparar o condomínio a uma pequena cidade, onde um modelo de gestão eficiente faz toda a diferença. É inegável perceber que a figura do síndico é essencial para o bom funcionamento do condomínio.

O síndico exerce uma função de grande responsabilidade e por isso merece o respeito e a admiração dos moradores e dos demais membros do corpo diretivo do condomínio. Habilidade e organização são fundamentais para atender todas as demandas com rapidez e da melhor forma para todos os condôminos. É preciso muito jogo de cintura para garantir a aplicação das normas condominiais, ser um facilitador da comunicação entre condôminos, zelar pelo patrimônio comum e manter a harmonia entre pessoas com perfis e temperamentos diferentes.  

Para ajudar nessa trabalhosa missão que é administrar um condomínio, o Prednews traz 7 dicas valiosas para os síndicos: 

1-Conhecer as leis trabalhistas e as leis referentes a condomínios ajuda o síndico a inteirar-se de seus direitos e deveres. Também vale ter sempre uma cópia do Regulamento Interno do condomínio;

2-É fundamental conhecer bem o condomínio. Estrutura física, funcionários e moradores são componentes do condomínio e fazem parte da administração do síndico. Conheça bem os funcionários e, principalmente, os condôminos e suas características;

3-O síndico precisa organizar constantemente todos os documentos relativos ao condomínio. Arquivar o documento assim que receber pode facilitar para que síndico não se perca;

4-Nunca descuidar da manutenção de todas as áreas do condomínio. Para isso, é necessário ter contratos com empresas especializadas em manutenção(tubulações, elevadores, infiltrações);

5-Manter bom relacionamento com os moradores e funcionários do condomínio faz parte do exercício eficaz da função de síndico. É importante ter autoridade na resolutividade dos problemas, mas de forma harmônica e sociável;

6-Aprovar em assembleias com os moradores, as reais necessidades do condomínio. Estar atento às demandas concretas dos condôminos e do condomínio podem gerar melhorias significativas em uma administração;

7-Comunicar todas as decisões tomadas e melhorias conquistadas aos moradores e funcionários reforça os bons resultados de uma gestão de eficiência.

Imagem: Freepik

Fonte: Redação Prednews

Sem exageros: o que não fazer em um imóvel para aluguel ou revenda

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Muitas pessoas fazem a aquisição de imóveis como forma de investimento, sendo este destinado à venda ou locação. O que muita gente não se dá conta é que, por ser uma propriedade na qual não habitará, deixá-la com a cara de quem a comprou pode ser um empecilho para sua negociação. 

É comum que, ao comprar um imóvel para alugar ou vender, seu proprietário queira apostar em uma decoração com a intenção de valorizar o local. Essa decoração inclui a pintura de paredes com as cores favoritas, móveis embutidos, pisos e revestimentos diferenciados, entre outra série de itens. 

Tanto esforço pode resultar em um bom negócio na venda ou locação do empreendimento, mas pode também dificultar essa transação. Mas e aquela parede no tom de azul que você tanto gosta? Ou aquele revestimento dos sonhos na cozinha? Pois é, pode ser que estes não sejam os sonhos de outras pessoas e isso pode interferir na negociação do seu patrimônio. 

Para deixar seu imóvel atraente e agradável, reduzindo o tempo para venda ou locação e garantindo sua valorização, confira as dicas abaixo:

Organize os espaços

Tanto para as fotos de anúncio, quanto para a visita de potenciais compradores ou inquilinos, a organização do imóvel conta muitos pontos. Afinal, não é nada atrativo encontrar bagunça espalhada pela propriedade que se projeta morar. 

Não personalize o ambiente

Quanto mais limpo e despoluído visualmente o ambiente, melhor o comprador pode analisar o imóvel e suas possibilidades de uso. Os objetos pessoais do proprietário (porta-retratos, quadros, etc.) podem desviar a atenção do comprador. Paredes coloridas ou com texturas, móveis personalizados, pisos específicos, como carpete; também são exemplos de decoração e investimento que podem interferir negativamente na negociação do imóvel, limitando a transação e diminuindo a liquidez. 

Por isso, aposte em tons neutros, blindex no box do banheiro, bancada para o banheiro, piso de porcelanato, puxadores brancos ou cromados. Invista ainda em materiais de qualidade e de manutenção facilitada. 

Espelhos são bons aliados

Bem posicionados, os espelhos podem ampliar e iluminar os ambientes de uma propriedade, dando um ar sofisticado e propiciando sua valorização. 

Imagem: Freepik

Fonte: Redação Prednews